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Les marchands de biens ont la cote en crowdfunding

Par Philippe Gaborieau, fondateur de Happy Capital et My Capital Immo


Les marchands de biens ont la cote en crowdfunding
Les professionnels de l'immobilier connaissent bien le financement participatif et l'utilisent maintenant comme un mode de financement classique et une véritable solution de développement de leur activité.

"Avec 408 millions d'euros récoltés au 1er semestre, l'année 2021 s'apprête à franchir un véritable record pour avoisiner le milliard d'euros de projets financés en crowdfunding immobilier."

Il s'agit là d'un véritable engouement des investisseurs pour ce type de placement en obligations avec un rendement moyen de 9,2% brut annuel et une durée moyenne de 20 mois. Les plateformes se sont professionnalisées et de nombreux institutionnels abondent sur les collectes. Les Banques reconnaissent également ce mode de financement en acceptant ces obligations comme des quasi-fonds propres qui sécurisent le dossier pour que la banque accepte de financer le programme en accordant un prêt.

Cependant en 2021, ce sont les marchands de biens qui mènent le jeu et prennent une part de marché de plus en plus importante face à la promotion immobilière et ce pour plusieurs raisons. Les promoteurs immobiliers réalisant des programmes dans le neuf font face à de nombreuses contraintes cette année :

  • Le prix des matières 1ères augmentent fortement. Selon l'Union des métiers du bois et la Fédération française du BTP, les prix de l'acier ont augmenté de 50 % depuis début 2021, le prix du cuivre a progressé de 27,9 % sur un an . Le prix du zinc a progressé de 22,2 % sur un an. Les prix des polymères flambent également notamment à cause d'une hausse du coût du pétrole brut estimée à + 105 % sur un an
  • Difficultés d'approvisionnement venant de Chine
  • Difficultés à recruter, 45 % des projets d'embauche des entreprises françaises (qui veulent embaucher 2,7 millions de personnes) conduisent à une difficulté de recrutement. (Les Echos)
  • Difficultés à obtenir les permis de construire (-16,4%)
  • Retard des mises en chantiers de logements neufs (316 000 prévus en 2021 contre 351 000 en 2020)

Je ne dresse pas un tableau noir, les promoteurs sont des professionnels aguerris, ils se sont organisés, ont augmenté en conséquence les prix de vente, ont anticipé les approvisionnements, composent avec l'obtention des permis comme ils l'ont toujours fait.

Le fait est que côté Marchands de biens, ces contraintes ont beaucoup moins d'impacts.

Le Sourcing de biens existants est plus aisé que de trouver un terrain constructible.

La plupart des biens nécessitent une autorisation de travaux et non un permis de construire. Ceux-ci sont plus facilement et rapidement obtenus car il s'agit de transformations de biens existants.

De fait, l'importance des travaux est moindre et donc demande moins de ressources en matières 1ères et en ressources humaines. Les prix sont mieux maîtrisés.

Certaines opérations consistent à une revente en divisant des lots ou encore à un rafraichissement avant revente et présentent donc de nombreux avantages :

  • Une durée courte de réalisation et donc de financement avec une liquidité plus rapide
  • Moins ou pas de risques afférents à la construction
  • Peu ou pas de sujet de permis de construire
  • Faible impact de l'augmentation des matières 1ères
  • Peu concernés par le manque de ressources humaines

On voit donc de plus en plus de projets de marchands de biens sur les plateformes de crowdfunding immobilier, (avec un rapport de 2 sur 3 en 2021 sur My capital Immo) mais l'analyse du projet pour l'investisseur sort du cadre classique de la promotion à laquelle il est habitué et s'avère plus compliquée.

La comparaison des prix de vente est plus complexe, les comparaisons avec des biens existants sont difficiles (date de construction, rénovation, Loi Carrez, situation, aménagement, équipement, état du bien, voisinage, qualité de vie...)

Alors que le promoteur immobilier est généralement structuré avec une société mère, parfois une holding et systématiquement une société par projet, le marchand de biens gère souvent son activité avec une seule structure.

Les résultats du promoteur sont remontés en réserve dans les fonds propres augmentant au fil du temps leur valeur tandis que le marchand de biens conserve souvent des biens à titre personnel.

Ainsi quand on cherche des garanties, l'équivalent des fonds propres du promoteur se retrouve souvent dans le patrimoine du marchand de biens, c'est donc la caution dans ce dernier cas qui aura de la valeur

"Certains marchands de biens sont néanmoins plus structurés avec des montages équivalents à ceux des promoteurs. Ils créent une société par projet, permettant d'une part de tracer la destination des fonds et d'autre part de circonscrire le risque."

C'est le cas par exemple de ce marchand de biens actuellement en collecte sur My Capital Immo

Notre conseil : orientez-vous vers les plateformes de financement participatif officielles - inscrites au Registre des intermédiaires en assurance, banque et finance (ORIAS) et régulées par l'Autorité des marchés Financiers (AMF) qui connaissent les particularités de ces différents acteurs, analysent et sélectionnent drastiquement les projets et adaptent les garanties en fonction de chaque porteur et de chaque projet.

Sources : Baromètre du crowdfunding, Fédération Française du Bâtiment

A propos de My Capital Immo - Plateforme de crowdfunding immobilier du Groupe Happy Capital
Inscrit au Registre des intermédiaires en assurance, banque et finance (ORIAS) sous le numéro 13004726 et régulées par l'Autorité des marchés Financiers (AMF). 28 projets financés, plus de 11 millions récoltés, 30% remboursés, aucun défaut, ni retard


Lundi 27 Septembre 2021
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